Pelajari lah ilmu cara jual rumah. Kena tahu prosedur yang betul. Jika tidak anda akan melakukan kesilapan besar. Ianya boleh menyebabkan anda kerugian ratusan ribu ringgit.

Proses penjualan ada tempoh masa. Sekiranya tiada persediaan, ia sangat mencabar emosi. Jangan sampai terciduk dan terduduk. Lebih-lebih lagi ini adalah pengalaman pertama anda. 

Tapi anda tidak perlu khuatir. Dalam artikel ini saya sertakan panduan dan strategi lengkap. Anda boleh ikuti dari mula hingga akhir. Semoga ianya membantu dan memberi manfaat kepada anda.

KANDUNGAN Lantik Ejen Hartanah  Tetapkan Harga Jualan Rumah Kos Jual Rumah Dokumen Yang Perlu Disediakan Kaedah Betul Iklankan Rumah Cara Berurusan Dengan Pembeli Prosedur Jual Rumah Risiko Jerat Hartanah Soalan Lazim Dalam Jualan Rumah

Kandungan di atas saya bahagikan kepada beberapa bahagian.  Ini adalah panduan yang terbaik untuk anda. Mudah untuk anda ikuti dan fahami dengan lebih jelas. Baiklah, sekarang saya mulakan.

 

Bahagian 1 Lantik Ejen Hartanah ________________________________________________________

Perunding Hartanah seorang penasihat yang baik. Mereka mudah kan keseluruhan proses. Kesilapan pemilik, memilih untuk lakukan jualan sendiri. Tapi ramai yang terperangkap dengan jerat hartanah.

Sebaik saja anda membuat keputusan untuk menjual. Jangan lewatkan pencarian. Carilah yang cekap dan mahir. Cepat-cepat hubungi mereka. Pastinya mereka berbesar hati untuk membantu.

Mereka bekerja untuk anda. Mereka akan buat anda lebih bersedia. Bimbingan dan nasihat sentiasa diutamakan. Tapi kuncinya, lantik lah yang benar-benar menepati  ciri-ciri pilihan hati anda. 

Ikuti 7 tips berikut cara untuk dapatkan servis perunding hartanah yang terbaik.

• Selidik Latar Belakang

Seorang yang berdaftar dibawah Lppeh. Bernaung di bawah agensi hartanah. Ada ID Number sebagai contoh REN 22266. Menjalankan transaksi perniagaan hartanah mengikut lunas undang-undang. 

• Interview Calon

Perunding hartanah ‘highly recommendation’ selalunya pilihan terbaik dan paling mudah. Tapi bukan bermakna anda terus setuju. Jemput untuk bersua muka. Berbual dan bercakap dengan mereka.

• Jawapan Kepada Soalan

Melantik Ejen hartanah seperti memberi tugasan. Jangan hanya melihat pada pengalaman. Lihat jawapan kepada soalan untuk menguji kebolehan mereka membantu mengatasi masalah anda.

• Yang Memahami Situasi Anda

Menjual rumah a bit emotional. Setiap tujuan berbeza. Jual sebab kematian, bercerai, berpindah dan lain-lain. Mereka yang boleh menyelami emosi dan memberi nasihat adalah yang terbaik.

• Pilih Personaliti Berbanding Pengalaman

Tak dinafikan pengalaman itu penting. Tapi itu bukan segala-galanya. Pilih mereka yang benar-benar mahu bekerja. Ada kredibiliti, kebolehpercayaan dan sentiasa bersama anda dalam aspek rundingan.  

• Semangat (passion), Yakin dan Jujur

Tengok cara mereka bekerja. Lihat tools pasaran hartanah mereka gunakan seperti laman web, blog, facebook dan sebagainya. Perhatikan minat, keyakinan dan kejujuran sebagai kriteria utama.

• Ada Chemistry Dan Naluri Hati

Berkomunikasi dua hala semasa interview, mewujudkan keserasian hubungan. Keyakinan meningkat. Ruang kefahaman anda lebih jelas. Akan tercetus keinginan untuk menyegerakan lantikkan.

 

Bahagian 2 Tetapkan Harga Jualan Rumah ________________________________________________________

Harga yang tepat, cepatlah rumah anda terjual. Buat sedikit analisis perbandingan pasaran. Ambil kira permintaan dan penawaran. Jangan letak harga yang terlalu tinggi sehingga sukar untuk dijual.

Kajian yang dilakukan terbukti, harga tinggi daripada pesaing-pesaing adalah kesilapan yang paling besar. Pertimbangkan beberapa perkara dan tentukan harga yang realistik. 

Ya, wang anda banyak dihabiskan untuk kos ubahsuai. Lokasi rumah pun strategik dengan pelbagai jaringan lebuhraya, infra dan kemudahan awam. Tapi jika tidak kena dengan harga, sukar untuk dijual.

Ada beberapa panduan yang anda boleh ikut untuk menetapkan harga boleh jual. 

• Jangan Bermain Emosi

Anda harus berlapang dada. Anggaplah diri anda sebagai seorang ahli perniagaan. Haruslah bersikap rasional. Lebih-lagi jika ini adalah pengalaman pertama. Kawal emosi dalam setiap tindak tanduk.

Saya faham! masa, tenaga dan wang ringgit telah dihabiskan untuk rumah tersebut. Macam-macam kenangan tercipta. Oleh sebab itu anda mahu harga jual yang boleh memberi pulangan berbaloi.

Lihat lah pada pada perspektif perniagaan. Apa objektif dan matlamat anda? Jual untuk dapatkan keuntungan atau ‘test market’ dengan cara melawan harga pesaing-pesaing anda. Cuba fikirkan.

• Semak Harga Pasaran

Banyak cara dan kaedahnya. Even anda tiada data tidak menjadi masalah. Anda boleh tanya terus kepada Perunding hartanah yang anda lantik. Harga pasaran membantu pembeli dapatkan pinjaman.

Contoh harga pasaran rumah anda RM300,000. Jumlah pinjaman ialah 90%, RM270,000. Bayangkan kalau anda jual tinggi dari harga pasaran. Pembeli terpaksa ‘top up’ cash yang terlalu banyak.

Pembeli yang bijak akan cuba minimum kan kos. Mereka tidak akan keluarkan duit semata-mata untuk penuhi kehendak anda. Mereka kena bayar 10% deposit, kos guaman dan lain-lain kos.

Pertimbangkan harga rumah yang sudah terjual di kawasan rumah anda, Semak juga harga jual yang kini berada dalam pasaran. Buat perbandingan size, renovation dan lain-lain.

Anda tahu tak bagaimana cara buat semakkan? Anda boleh guna kaedah ini.

1. Melalui Portal hartanah seperti brickz, mudah, iproperty dan lain-lain
2. Boleh tanya perunding hartanah. Mereka familiar dengan harga pasaran
3. Boleh refer pegawai bank yang berdekatan dengan rumah anda
4. Lantik jurunilai bertauliah. Yang ni kena bayar. Anda dapat valuation report

Jangan lupa, bagi beberapa info penting bagi tujuan semakkan harga pasaran

1. Jenis Hartanah
2. Alamat penuh
3. Kedudukan (corner, intermediate, end lot)
4. Saiz (land area & built up area)
5. Jenis Hak Milik (leasehold,freehold)
6. Bilangan Bilik tidur dan Bilik air
7. Jika ada renovation, sila nyatakan

Kalau anda guna khidmat jurunilai bertauliah, anda akan dikenakan bayaran. Kos lebih kurang RM1,000. Mereka akan datang ke rumah untuk buat inspection dan laporan penilaian akan dikeluarkan.

• Pertimbangkan Faktor Positif dan Negatif

Sebagai panduan, nilai positif dan negatif perlu di ambil kira. Barulah anda boleh tetapkan harga yang sesuai. Ia boleh mempengaruhi keputusan pembeli. Anda harus selangkah ke hadapan dari mereka.

Kalau harga tinggi tapi tiada manfaat yang diterima oleh bakal pembeli, rumah anda tetap sukar dijual. Nilai-nilai ini mempunyai hubungkait dengan penetapan harga dan juga keputusan pembelian.

Penetapan harga yang sesuai perlu di ambil kira faktor :

1. Persekitaran – Keselamatan, Kejiranan, kadar jenayah
2. Kemudahan awam – Pasar raya, hospital, sekolah dan pengangkutan awam 
3. Akses – Jalanraya dan jaringan lebuhraya
4. Kedudukan rumah – intermediate, cornet, end lot. Tingkat atas atau bawah.
5. Kawasan negatif – loji sisa buangan, Rumah elektrik, Kolam pembentungan.
6. Bilangan bilik tidur – 3 bilik atau lebih sangat diminati.
7. Keadaan rumah – pengubahsuaian, kerosakkan dan baik pulih
8. Kelengkapan – Built in cabinet dan perabot-perabot mudah alih

• Kajian Bekalan dan Permintaan (Supply & Demand)

Semakin tinggi harga rumah, semakin kurang la permintaan (pembeli). Semakin tinggi harga rumah semakin banyak la lambakkan rumah di dalam pasaran. Jika harga rumah rendah situasi berbeza.   

Jadi buatlah penetapan harga sesuai dengan matlamat kita. Pastikan harga boleh jual dan mudah untuk dapatkan pembeli tanpa kita perlu membuat tawaran yang terlalu banyak. 

Sebagai contoh harga jual rumah anda RM400,000 sedikit rendah dari harga pasaran dan harga pesaing-pesaing anda. Logiknya, rumah anda lebih disukai dan akan cepat terjual.

Ini bukan soal harga siapa yang paling tinggi dialah pemenang. Penjual seboleh-bolehnya nak harga yang tinggi, pembeli pula seboleh-bolehnya nak harga yang rendah. So cari titik persamaan.

• Trend Pembeli Cari Rumah dalam Platform Online

95% pembeli cari rumah dalam talian atau secara online. So strategi penetapan harga jual yang betul boleh menarik minat ramai bakal pembeli. Anda perlu menang dalam talian terlebih dahulu.

Katalah anda tetapkan harga jual yang anda mahu RM500,000. Dalam talian anda letak RM530,000 dengan tawaran masih boleh dirunding lagi. Ruang rundingan dibuka kepada pembeli.

               ” RM530,000 (Negotiable) – Masih boleh dirunding “

Biasanya, selepas buyer buat site viewing mereka akan minta diskaun. So ada margin rundingan sebanyak RM30,000 di situ. Pendekatan ini yang akan memuaskan hati kedua-dua belah pihak.

 

Bahagian 3 Kos Jual Rumah _________________________________________________________

Apabila anda sudah bersedia untuk meneruskan penjualan rumah . Ada beberapa kos yang perlu anda bayar. Cara jual rumah bukan merujuk kepada keuntungan yang anda terima semata-mata. 

               “Jual rumah pun ada kos-kos yang saya perlu bayar ker?” 

Ini soalan yang selalu saya terima. Ya, memang benar. Tidak terkecuali kepada sesiapa pun selagi anda bergelar penjual hartanah. Baik rumah kediaman, tanah, komersial lot dan sebagainya.

Kos seperti cukai keuntungan hartanah tanah, yuran ejen hartanah, kos baik pulih, kos penilaian hartanah dan sebagainya. Jom, saya terangkan satu persatu sebagai panduan anda.

• Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)

Cukai Keuntungan Harta Tanah atau Real Property Gains Tax (RPGT) adalah cukai yang dikenakan oleh LHDN ke atas keuntungan yang diperolehi dari pelupusan dan penjualan harta tanah, akta (169).

Ckht ni sumber pendapatan kerajaan dan salah satu cara kerajaan nak kawal harga rumah. Cukai dikenakan kalau ada keuntungan. Kalau jual tiada untung tiada lah cukai ni dikenakan kepada anda.

Tapi ada cara untuk kurangkan dan kecualikan cukai ini. Mesti anda semua tak sabar nak tahu kan. Bab ni mesti anda suka dan ternanti-nanti. Takpe, saya cerita dulu cara bagaimana nk kira ckht.

Langkah (1) 

Kira perbezaan bilangan tahun, antara tahun jualan dan pembelian

1. Tarikh Jual : 31.12.2019, Harga Jual = RM200,000
2. Tarikh Beli : 01.01.2012, Harga Beli = RM100,000

Bilangan perbezaan tahun adalah sebanyak 7. Tarikh jual dan beli ikut S&P date.

Langkah (2)

Kira penolakkan antara Harga Jual dengan Harga Beli

Harga Jual – Harga Beli,

= RM200,000-RM100,000

= RM100,000 

Amaun RM100,000 ini dipanggil jumlah keuntungan kasar.

Langkah (3)

Kira jumlah kos sampingan yang dibenarkan dalam akta ckht.

Kos sampingan ;

• fi Guaman – RM4000
• fi Ejen Hartanah – RM3000
• Kos pengubahsuaian – RM23,000

Jumlah Kos RM30,000

(Kos sampingan adalah kos yang anda keluarkan sewaktu anda beli rumah seperti fi guaman, fi ejen hartanah , kos renovation, fi penilaian hartanah, kos pindah milik termasuk duti setem dan lain -lain.)

Langkah (4)

Kira keuntungan yang boleh dikenakan cukai (Chargeable gain).

Keuntungan kasar – kos sampingan

RM100,000 – RM30,000

= RM70,000 

Ini adalah keuntungan yang boleh dikenakan cukai. Tapi Kita tidak  boleh guna amaun ni. Kita perlu tolak dulu dengan pengecualian dalam akta 4 ckht iaitu 10% dari chargeable gain atau RM10,000 atau yang mana paling besar. Bestkan dapat kurangkan lagi chargeable gain.

Langkah (5)

Kira pengecualian dalam akta 4 terlebih dahulu.

10% x RM70,000 = RM7,000

Tapi kita perlu ambil amaun RM10,000 sebab amaun ni lebih besar dari RM7,000. 

Langkah (6)

Kira keuntungan yang dikenakan cukai

Chargeable gain (langkah 4) – Pengecualian (Langkah 5)

RM70,000 – RM10,000

= RM60,000

Ini lah keuntungan yang boleh dikenakan cukai.

Langkah (7)

Kira kadar cukai yang di kenakan.

Kadar cukai dikenakan selepas 5 tahun ialah 5%. Penjualan rumah anda adalah pada tahun ke-7 dari tarikh perjanjian jual beli. 

RM60,000 x 5% = RM3000

Ini lah amaun cukai yang di kenakan. 

• Fi Ejen Hartanah

Fi ejen hartanah telah ditetapkan oleh Lembaga Penilai dan Ejen Hartanah Malaysia maksimum sebanyak 3% daripada harga jualan hartanah. Bayaran ini setimpal dengan kerja-kerja yang dilakukan.

Sebagai contoh, rumah anda dijual dengan harga RM300,000. 3% bersamaan RM9,000. Tapi hati-hati jika ada yang kenakan charge atau bayaran lebih tinggi daripada yang telah ditetapkan.

Berbaloi ker dengan bayaran fi sebanyak ni? Jangan risau ejen hartanah akan datang dengan pakej yang lengkap. Mereka sangat proffesional. Semua urusan akan dikendalikan dari A to Z. 

Kerja-kerja yang dilakukan merangkumi promosi, pengiklanan melalui pelbagai platfom, cari pembeli yang berpotensi, bantu untuk dapatkan pembiayaan pinjaman dan khidmat guaman.

Nampak mudah tapi renyah sebenarnya. Dikhuatiri tanpa khidmat mereka, anda mungkin akan berhadapan dengan banyak masalah yang boleh membawa kepada kegagalan urusan tersebut.

• Fi Guaman

Fi guaman penjual pun kena bayar ker? Saya jawab iya sebab peguam yang dilantik akan menguruskan dokumen dan memastikan hak dan kepentingan anda terjaga dan terpelihara. Ini wajib.

Bayaran yang dikenakan adalah bayaran perkhidmatan atau servis dan bayaran ke atas proses yang melibatkan dokumen-dokumen jual beli. Make sensekan. Mana ada semuanya percuma.

Anggaran fi guaman bergantung kepada status hartanah tu sendiri. Mungkin ada sedikit perbezaan. Sebaiknya-nya rujuk peguam yang di lantik dan buat persediaan awal tentang hal ini.

Untuk dapatkan gambar secara ringkas anda boleh klik di sini. Legal fee Calculator

• Lock in Period

Lock in period atau dikenali sebagai tempoh terkunci adalah di mana anda sama sekali di larang untuk menjual, membuat bayaran penuh atau membuat pembiayaan semula hartanah.

Kebiasaannya tempoh terkunci ini ditetapkan oleh pihak bank dalam lingkungan 3 ke 5 tahun. Jika didapati anda melanggar syarat ini, anda boleh dikenakan penalti. Jangan main-main.

Kadar penalti yang di kenakan 2% ke 5% daripada jumlah pinjaman asal yang anda buat. Katalah pinjaman asal anda RM400,000. Penalti yang dikenakan 3%. Jadi RM12,000.

Boleh rujuk semula surat tawaran pembiayaan bank. Mungkin pakej pinjaman yang anda ambil tiada lock in period. Jika tempoh pembiayaan anda sudah melebihi 5 tahun abaikan kos ini.

 

Bahagian 4 Dokumen Yang Perlu Disediakan __________________________________________________________

Dokumen-dokumen ini adalah penting sebagai bukti menunjukkan anda adalah pemilik sah rumah tersebut. Antara dokumen-dokumen yang perlu anda sediakan adalah seperti berikut :-

1. Salinan IC
2. Perjanjian jual beli (lama)
3. Geran atau strata
4. Perjanjian pinjaman bank
5. Cukai tanah/pintu
6. Bil Api/Air 
7. Resit bayaran maintenance (Rumah bertingkat)

Dokumen-dokumen ini akan diminta oleh pihak peguam untuk membuat double check bagi pengesahan hak pemilikkan dan urusan-urusan yang berkaitan sepanjang proses jual beli ini.

 

Bahagian 5 Kaedah Betul Iklankan Rumah __________________________________________________________

Antara elemen penting cara jual rumah perlu ada pengiklanan yang betul dan effektif. Pengiklanan boleh mewujudkan ‘first impression’ dan boleh memberi daya tarikan kepada bakal pembeli.

Tapi ramai yang tidak peduli dan akhirnya memberi kesan ke atas penjualan hartanah tersebut. Rumah sukar untuk dijual kerana tiada pembeli yang betul-betul berminat.

• Kemas dan Bersihkan Semuanya

Dari sudut psikologi manusia, kata sifat seperti busuk, kotor, berbau, berselerak adalah sesuatu yang negatif secara amnya. Kalau kita sendiri pun tak suka, apatah lagi kepada bakal pembeli.

Kalau anda tiada masa, upah saja ‘cleaning service’. Make sure keadaan dalam dan luar rumah bersih, kemas dan teratur. Biar sedap mata memandang. Selalunya dari mata turun ke hati. 

Sebagai ejen hartanah, saya sendiri melalui pengalaman apabila membuat ‘inspection’ ke atas rumah yang hendak dijual. Di sini saya cadangkan beberapa perkara antaranya ialah :

1. Buang barang yang tidak perlu  
2. Potong rumput dan lalang di keliling rumah
3. Susun atur barang atau pakaian agar kelihatan kemas
4. Bersihkan bilik air daripada kekotoran
5. Nyahkan bau-bauan yang tidak menyenangkan
6. Cat semula bahagian-bahagian yang lusuh warnanya

Perkara-perkara ini jika anda lakukan, Anda secara langsung membantu dalam dua situasi. Situasi semasa ejen buat inspection dan situasi semasa pembeli datang lakukan viewing.

Pernah beberapa kali saya datang buat inspection tapi saya bingung macamana saya nak ambil gambar yang cantik sedangkan keadaan rumah bagai kapal pecah yang tiada nakhoda. 

Berlaku juga di mana, penjual membela binatang peliharaan. Tapi pengurusan sangat teruk. Rumah berbau yang tidak enak. Pembeli rasa tidak selesa dan cepat-cepat keluar dari rumah tersebut.

• Ambil Gambar Rumah Paling Cantik

Sekeping gambar seribu makna. Refleksi kepada pelbagai gambaran dan cerita. Ada kes pembeli hanya tengok gambar sahaja dan terus setuju untuk buat bayaran booking. Ini realitinya.

                   “A PICTURE IS WORTH A THOUSAND WORDS”

Okay, saya nak bagi tips cara ambil gambar yang betul bagi keseluruhan rumah.

1. Guna kamera yang canggih seperti dslr. Nak guna phone pun boleh
2. Pasti kan kamera dalam setting ‘wide angle’ berbanding setting biasa
3. Buka semua lampu dan pastikan rumah dalam keadaan cahaya terang
4. Ambil dari setiap penjuru rumah supaya ruang kelihatan luas dan besar
5. Kena ambil gambar ruang tamu, dining hall, bilik tidur, dapur dan toilet
6. Sebaik-baik nya 10 gambar di dalam rumah dan 10 gambar di luar rumah
7. Gambar mestilah jelas, terang dan jika gelap ambil sekali lagi. Ubah position

Adakalanya penjual sendiri yang ambil gambar tapi sorry to say, tidak memenuhi kriteria gambar yang menarik. Nasihat saya serahkan sahaja pada Ejen, mereka akan lakukan sebaik mungkin.

• Gunakan Pelbagai Medium Iklan Online dan Offline

Medium iklan ni ibarat senjata. Makin bagus dan makin banyak senjata yang anda gunakan, mudahlah untuk anda menang dalam peperangan. Begitu juga penjualan rumah, medium iklan harus pelbagai.

Tumpukan kepada medium iklan online popular seperti :-

1. Mudah.my
2. Property Guru
3. Iproperty
4. Edge Property
5. Propwall

Tapi harus diingat semua medium iklan ini berbayar. Kos agak mahal. Tapi peluang untuk dapatkan pembeli yang berpotensi sangat tinggi. Biasanya ejen akan biayai kos iklan dengan duit poket mereka sendiri.

Pengiklanan bukan tentang gambar semata-mata. Tapi idea dan strategi penulisan tentang tajuk, penerangan (description), call to action perlu diberi perhatian untuk menarik minat ramai bakal pembeli.

Iklan kena sentiasa dipantau dan dikemaskini secara berterusan dengan keyword-keyword yang boleh menjentik emosi sehingga berkemampuan untuk ‘divert’ seseorang pelawat kepada pembeli.

Bagi medium iklan offline boleh gunakan cara ni :-

1. Banner (iklan sepanduk)
2. Co-broking atau Co-agency

Jangan padang remeh dengan banner. Banner ada kekuatan tersendiri. Pembeli offline biasanya suka membuat site visit di kawasan yang mereka ‘aim’. Silap-silap bakal pembeli tu adalah jiran anda.

Co-broking atau Co-agency ini amalan biasa di kalangan ejen hartanah. Mereka bekerjasama biarpun berlainan agensi. Mereka saling bantu-membantu untuk mempercepatkan jualan hartanah.

 

Bahagian 5 Cara Berurusan dengan Pembeli __________________________________________________________

Berurusan dengan pembeli ada caranya. Bila dapat call atau whatsapp, semak terlebih dahulu profile mereka. Jangan sia-sia kan masa anda. Pastikan mereka yang benar-benar layak sahaja.

Ya, ada pembeli yang tidak selesa. Mereka tidak mahu share maklumat atas alasan ‘privacy’. Tapi adakah anda mahu yang viewing nanti, mereka yang tidak layak? Buang masa anda bukan.

“Pembeli yang di saring, 90% adalah pembeli yang benar-benar serius”

Yang penting buat semakkan. Kita nak pembeli yang menepati kriteria. Barulah  kita aturkan masa viewing. Ingat! pembeli yang di saring, 90% adalah pembeli yang benar-benar serius.

• Semak Profile Bakal Pembeli

Ada beberapa soalan yang boleh anda tanya. Cara ni boleh menilai tahap keseriusan bakal pembeli. Ini yang selalu saya pratikkan. Antaranya :

1. Tahu lokasi rumah yang hendak di jual? – Pembeli yang serius, awal-awal dah buat pertimbangan dan sudah ada senarai lokasi rumah pilihan.

2. Bekerja di mana? – Biasanya mereka mengambil kira jarak dari rumah ke tempat kerja. Lagi dekat lagi bagus. Jarang yang pilih jauh-jauh ni.

3. Mencari rumah pertama ker? – Jika ya, biasanya mereka benar-benar mahukan rumah sebagai tempat perlindungan untuk mulakan kehidupan baru.

4. Dah view banyak rumah ker? – Jika ya, bermaksud mereka serius mencari tapi belum jumpa yang sesuai dan yang betul-betul berkenan di hati.

• Semak Persediaan Tunai dan Kelayakkan Pinjaman

Kesilapan yang ketara selalu pembeli lakukan ialah tidak persediaan kewangan yang baik dan tidak tahu kelayakkan pinjaman perumahan. Jangan berharap dengan zero modal.

Pembelian rumah akan ada kos-kos yang terlibat dan bajet harga rumah mestilah realistik dengan kelayakkan pinjaman. Jadi sebagai penjual, anda harus tahu kemampuan bakal pembeli.

1. Persediaan Tunai

Dah tahu harga rumah, get ready dengan deposit n kos. Atleast, bajet kena ada 15%  dari harga rumah. Buat kira-kira tabungan dalam akaun simpanan dan tunai dalam kswp akaun 2.

10% tunai untuk downpayment dan 5% lagi untuk lain-lain kos seperti yuran guaman perjanjian jual beli, perjanjian pinjaman dan yuran penilaian. Untuk jimat kan kos akan saya jelaskan kemudian.

2. Semak Kelayakkan Pinjaman

Bantu pembeli. Buat kira-kira debt service ratio (DSR). Minta maklumat income (payslip) dan tanggungan hutang sedia ada. Dari maklumat ni, kita boleh tahu harga rumah yang sesuai dengan mereka.

Banyak kes, pembeli tersalah langkah. Sasaran rumah di luar kemampuan sebenar. So, Penjual kena bijak dan selangkah ke hadapan daripada mereka. Guide mereka dengan cara yang betul.

3. Semak Blacklist

Minta mereka dapatkan laporan ccris dan ctos. Check satu persatu. Jika laporan kewangan tak cantik suruh mereka perbaiki terlebih dahulu. Penting! untuk pinjaman diluluskan dengan mudah. 

Jika ada tunggakan hutang ke atas pembelian barangan, mintak mereka selesaikan. Ada kes pembeli abaikan bertahun-tahun. Tapi rekod tetap ada. Boleh menjejaskan peluang untuk dapatkan pinjaman.

• Bakal Pembeli Buat Lawatan, Bersedia lah

Apabila tiba hari temujanji, pastikan anda sudah membuat persiapan rapi. Pastikan keadaan dalam dan diluar rumah kemas dan bersih. First impression boleh membawa kepada keputusan yang positif.

Sambut dan santuni mereka dengan baik. Ukir senyuman dan bertanya khabar. Luangkan sedikit masa. Jangan ada sikap terburu-buru. Slow and steady dalam mengatur langkah seterusnya.

Bawa mereka melihat keadaan rumah. Jelaskan kelebihan dan manfaat yang bakal mereka perolehi. Ingat, keputusan membeli bukan pada harga semata-mata. Tapi penyelesaian kepada masalah.

Sebagai contoh,

1) Tanah Tepi Luas – Boleh bercucuk tanam, menjadikan aktiviti tersebut sebagai salah satu exercise dan secara langsung boleh menyihatkan tubuh badan.

2) Tidak Mengadap Rumah – Senang nak parking kereta. Kawasan lapang. Kalau ada banyak kereta sekali pun tak jadi masalah. Boleh parking di mana-mana.

3) Ruang Tamu Besar – Sesuai untuk family yang ramai ahli keluarga, Senang nak bersantai bersama-sama. Menguatkan lagi hubungan kekeluargaan.

4) Banyak Bilik Tidur – Mudah untuk sedara mara tumpang tidur semalaman. Tak perlu nak pening-pening kepala. Ada pula bilik yang mesra warga emas.

5) Security – Pemasangan cctv untuk memantau sekeliling rumah. Boleh mencegah jenayah. Sekaligus keselamatan ahli keluarga terjamin dan terpelihara.

Ini adalah sebahagian, banyak lagi yang yang boleh anda kongsikan kepada bakal pembeli. Jangan terlalu hard selling, Nampak sangat kita terdesak. Fahami keperluan mereka dan cuba bantu.

Setelah itu, ajak mereka duduk sebentar dan jamah mereka dengan hidangan segelas air. Bagi mereka masa untuk membayangi dan menikmati suasana seolah-olah mereka tinggal di situ. 

Masukkan elemen urgency dan scarcity dalam perbualan. Ayat berbunyi mendesak dan memaksa tapi dengan kaedah penyampaian dan maksud yang lembut. Contoh begini,

“Rumah ni still open. Ada juga pembeli lain yang berminat. Jika Encik letak booking kita akan tutup tawaran ini kepada pembeli lain. Tapi takpe, Encik ambil masa dan bincang dengan ahli keluarga”

atau

“Mana nak dapat lagi rumah macam ni Encik. Rumah satu jer tapi yang minat tu ramai. Yang call, whatsapp tak menang tangan layan. Tapi kita lock pada yang bayar booking dulu lah”

Nampakkan! Kita mahu bakal pembeli bertindak segera. Ini lah salah satu strategi bagaimana kita memaksa mereka untuk membuat keputusan pembelian dengan cepat tanpa bertanguh-tangguh.

 

Bahagian 6 Prosedur Jual Rumah __________________________________________________________

Apabila prospek setuju untuk membeli rumah anda. Bermulanya fasa untuk anda mengikat persetujuan perjanjian sebagai tanda jadi. Apa yang perlu anda lakukan ialah :

1. Dapatkan Earnest Deposit

Pastikan pembeli menandatangani surat tawaran atau booking form. Minta pembeli sediakan 3.18% earnest deposit dari harga jualan rumah anda

Sebaik-baiknya pindahan wang haruslah dibuat ke ‘clients account’ pihak peguam atau ke akaun agensi hartanah. Minta salinan slip bayaran.

Baki deposit 6.82% perlu dijelaskan semasa menandatangani Sales Purchase Agreement (Perjanjian Jual Beli). Baca dan teliti kandungan dalam surat tawaran.

• Bagi Penekanan
  • • • Jika pembeli batalkan pembelian deposit akan hangus 
      • Deposit hanya di kembalikan sekiranya pinjaman tidak diluluskan 
      • Sekiranya ada special arrangement antara anda dan pembeli

Kepilkan sekali surat tawaran dan salinan slip bayaran untuk simpanan dan rujukan anda.

 

2. Pastikan Pinjaman Pembeli Diluluskan

Permohonan pinjaman diluluskan diberi tempoh masa 21 hari bekerja seperti mana yang terkandung dalam surat tawaran. Biasanya, dua minggu pun dah dapat result.

Sebaik-baiknya anda buat susulan dengan banker atau pembeli untuk mengetahui status permohonan pinjaman dari masa ke semasa.

Pinjaman lulus, pastikan pembeli menandatangai Letter Offer bank. Jika gagal, rejection letter dari pihak bank harus diserahkan. Kembalikan semula wang deposit tersebut.

 

3. Maklumkan Kepada Peguam Tentang Penyediaan Perjanjian Jual Beli

Serahkan dokumen seperti yang dinyatakan dalam bahagian (4). Jangkaan masa persediaan perjanjian jual beli, paling cepat seminggu. Peguam akan hubungi anda.

Buat susulan dengan pihak peguam. Pastikan pembeli menandantangani dokumen perjanjian jual beli dan menyerahkan baki deposit 6.82% seperti yang dijanjikan.

Jika ada persetujuan bayaran 6.82% dari Epf Akaun (2) . Anda haruslah menunggu. Tetapi anda tidak perlu risau, bayaran tetap akan dibuat. Cuma mengambil sedikit masa.

 

4. Bagi Kerjasama Kepada Pihak Jurunilai

Bank akan melantik jurunilai untuk membuat tugasan penilaian hartanah. Jurunilai akan datang ke rumah untuk buat pemeriksaan.

Laporan rasmi akan disediakan dan diserahkan kepada pihak bank pembeli sebagai pengesahan penilaian berdasarkan pasaran semasa dan untuk tujuan pengeluaran pembiayaan pinjaman

Tetapi anda tidak perlu risau. Jarang berlaku di mana penilaian harga rumah akan menjadi lebih rendah  dari harga yang anda jual. Melainkan harga jualan terlalu tinggi.

Sebab itu penting menetapkan harga jual yang sesuai agar tidak memberi kesan kepada pinjaman yang telah diluluskan. Mungkin akan wujud pertikaian dari pihak pembeli.

 

5. Menyempurnakan Proses Pindah Milik

Pada peringkat ini, nama anda akan ditukar kepada nama pemilik baru. Secara ringkasnya, nama pembeli baru akan didaftarkan pada geran hak milik. 

Namun proses ini agak rumit. Memerlukan dokumen sokongan dan prosedur  yang berbeza membabitkan banyak pihak dan memakan masa berbulan-bulan.

Jangkaan masa berbeza-beza bergantung kepada status hartanah itu sendiri. Bagi hartanah freehold, ada geran individu urusan boleh selesai paling cepat 3 bulan.

Berlainan pula jika hartanah leasehold, mungkin agak lama. Jika nama anda belum didaftarkan pada geran lain pula citenya. Perlu dapat kebenaran dari pemaju. 

Direct transfer ok lah, Kalau kena double transfer? Boleh jadi makan tahun. Macam mana pula kalau masih master title? Pemaju pula tak perfom. Boleh kacau emosi.

Pemaju bankrap. Liquidator ambil alih. Lagi lama masa yang diambil. Jadi kena faham betul-betul flow dan prosedur jualan sebelum hartanah di pindah milik.

But trust the process!. Let the lawyers do their job as best they can.

Kalau urusan straight forward, anda akan dapat baki jualan dalam tempoh 90 hari. Pembeli mungkin akan dikenakan interest jika berlaku kelewatan ke atas baki yang belum dijelaskan.

 

• Penyerahan Kunci 

Pihak peguam akan memaklumkan kepada anda bahawa baki jualan telah diterima sepenuhnya dari bank pihak pembeli. Anda diminta untuk menyerahkan kunci.

Jangan lupa tutup akaun utiliti. Dapatkan semula deposit anda. Maka, berakhirlah urusan penjualan rumah dengan jayanya. Bagi penghargaan kepada peguam yang sentiasa memberi khidmat terbaik.

Dan jangan lupa ucapan terima kasih kepada Ejen Hartanah yang telah memberi kerjasama dan komitmen sepenuhnya sepanjang urusan jual beli ini berjalan. 

 

Bahagian 6 Risiko Jerat Hartanah ___________________________________________________________

Apabila anda menjual hartanah, terdapat risiko tertentu yang boleh membawa kepada kegagalan urusan tersebut. Cuba elakkan daripada melakukan kesilapan yang boleh merugikan anda.

Ada banyak jenis jerat hartanah tapi apa yang ingin saya nyatakan di sini berdasarkan pengalaman yang telah saya lalui. Antaranya ialah,

• Kegagalan Memahami Syarat Pindah Milik

Cubaan menjual hartanah kepada yang tidak layak. Pegangan hartanah leasehold. bumi lot jual kepada non bumi. Perlu mendapatkan kebenaran pindah milik. Makan masa berbulan-bulan.

Ada juga bertahun-tahun, berkali-kali membuat rayuan. Akhirnya keputusan mendukacitakan. Begitu juga yang berlaku kepada pemilik hartanah kos rendah. Tidak mematuhi syarat-syarat.

Urusan jualan terpaksa dibatalkan. Masa di sia-sia kan. Ada juga yang termakan  dengan kata-kata kononnya kes sebegini boleh diselesaikan oleh peguam yang berpengalaman. Jangan Percaya.

Tidak mustahil anda akan dicharged bayaran oleh pihak peguam bagi kerja-kerja yang telah dibuat walaupun urusan tersebut menemui kegagalan pada akhirnya.

• Kos Jual Rumah Meningkat Disebabkan Pembeli Mark Up Loan

Ini yang ramai terlepas pandang. Ya, memberi kebenaran kepada pembeli untuk mark loan adalah hak kita sebagai penjual. Tapi perlu diingat, kos akan meningkat. Maka penjual yang harus tanggung. 

• • Fi Guaman Perjanjian Jual Beli – Fi guaman akan dinilai mengikut harga markup bukan harga setuju jual. Ini terjadi jika anda dan pembeli menggunakan khidmat peguam yang berasingan. Jika menggunakan peguam yang sama fi anda sedikit murah dan berpatutan. 
  • Cukai Keuntungan Hasil Tanah – Juga akan dikira mengikut harga yang tertera pada dokumen perjanjian jual beli. Sudah tentu, dokumen tersebut memaparkan harga markup. Berlaku peningkatan keuntungan. Tidak a dil jika anda harus bayar lebihan kos tersebut.

Tapi anda boleh meletakkan syarat kepada kepada pembeli, jika ada peningkatan kos disebabkan keuntungan tinggi, pembeli harus bayar bagi pihak anda. Jika tidak, jangan benarkan.

Mark up loan bertujuan untuk mendapatkan margin loan tinggi dan membantu mengurangkan kos pendahuluan terutamanya kepada pembeli yang tidak mempunyai wang tunai yang mencukupi.

• Kos tersembunyi di mana Penyermpurnaan Pindah Milik Belum Dilakukan

Penyempurnaan pindah milik atau perfection of transfer adalah dokumen yang wajib disempurnakan bila mana hartanah itu pada awalnya berstatus ‘master title’ atau dikenali sebagai hak milik induk.

Sebagai contoh, Anda melakukan pembelian hartanah melalui pemaju. Hak milik pembinaan dan pembangunan masih dalam status geran induk yang mewakili keseluruhan unit.

Apabila sampai satu tempoh tertentu, hak milik individu atau strata title (bangunan bertingkat) dikeluarkan namun ramai pemilik hartanah yang mengabaikan proses penyempurnaan pindah milik. 

Ya, ia melibatkan kos yang dipanggil duti setem pindah milik dan dokumen 14 (A) yang perlu di tandatangani oleh pemaju dan pembeli. Peguam pemaju yang akan memberi notis makluman.

Ada yang terkejut dan tidak tahu perihal pindah milik dan menganggap notis yang di hantar hanyalah notis biasa. Ada pun yang tahu, tidak melakukan tindakkan dan membiarkan notis tersebut.

Akibatnya, apabila anda ingin menjual semula hartanah tersebut anda perlu melalui proses ini terlebih dahulu. Bayaran perlu dibuat. Dokumen perlu di tandatangani untuk memindah milik.

Sudah pasti urusan penjualan hartanah anda akan mengambil masa yang agak lama kerana perlu dipindah milik dari nama pemaju kepada nama anda sebelum kepada nama pembeli kedua.

• Kaveat Persendirian Yang Menghalang Pemilik Menjual Hartanah 

Pada asasnya, ia merupakan satu sekatan daripada pihak yang mempunyai kepentingan ke atas hartanah anda dengan niat untuk membeli dan melarang anda menjual kepada pihak lain.

Pernah terjadi, Penyewa mendaftarkan kaveat disebabkan kegagalan pemilik rumah  meneruskan transaksi yang mengakibatkan kerugian dari segi masa, wang dan kepentingan penyewa itu sendiri.

Secara umumnya jika dirasakan tiada keberhasilan atau bimbang pihak penjual ingkar setelah bayaran tertentu dibuat, Pihak berkepentingan akan membuat halangan secara rasmi.

Penting untuk anda sebagai penjual membuat semakkan melalui carian persendirian agar urusan menjadi lebih lancar tanpa ada permasalahan yang boleh menganggu gugat tujuan anda.

• Tunggakan Cukai Pintu, Cukai Tanah, Maintenance Fee 

Siapa perlu bayar? Selagi anda masih sah sebagai pemilik kediaman segala tunggakan adalah tanggungjawab anda. Biarpun anda berhasrat untuk menjual hartanah tersebut.

Jika anda gagal melangsaikan bayaran, berkemungkinan proses jual beli akan berhadapan dengan masalah. Anda akan diminta untuk menyelesaikan terlebih dahulu.

Ini banyak terjadi kepada pemilik hartanah bertingkat seperti flat dan pangsapuri. Ada tunggakan yang mencecah 4,5 angka. Sikap tidak mengambil peduli memberi kesan pada jangka masa panjang.

Ada yang berharap penyelesaian dibuat melalui wang pendahuluan yang diterima. Tapi masih tidak mencukupi sehingga ada yang meminta bantuan peguam. Ingat peguam bukan badan kebajikan yer.

Jadilah pemilik hartanah yang bertanggungjawab. Bukan pada diri sendiri sahaja bahkan kepada orang lain. Bayaran yang konsisten menyenangkan semua pihak di kemudian hari.

• Berlaku Penceraian dan Tiada Kesepakatan Bersama

Ini la realiti yang berlaku. Pemilikan hartanah atas nama bersama. Bila berlaku penceraian akan timbul masalah. Yang seorang nak jual, yang seorang lagi tak mahu jual. Berbalah sampai ke sudah.

Ada setengah tu mula-mula setuju, tiba-tiba salah seorang tak setuju akibat dipengaruhi oleh ahli keluarga yang lain. Ejen yang menguruskan jualan pun jadi pening kerana pendirian berubah-ubah.

Sebagai Ejen saya pernah lalui pengalaman sebegini. Tidak menyebelahi mana-mana pihak. Khidmat nasihat sahaja yang dapat saya hulurkan. Alhamdulillah, kedua-duanya bagi respon yang positif.

Pada pandangan saya, Kedua-dua pihak harus berlapang dada. Bincang baik-baik. Cari jalan penyelesaian. Pilih jalan yang menguntungkan kedua-dua belah pihak. Hasil jualan dibahagikan sama rata.

Jangan pentingkan diri sendiri. Apasalahnya berlaku adil. Cepat membuat keputusan, mudahlah urusan tersebut. Anggaplah ini perkongsian terakhir sebelum memulakan kehidupan baru.

 

Bahagian 7 Soalan Lazim Dalam Jualan Rumah _____________________________________________________________

Apabila bercakap mengenai cara jual rumah, sering kali saya diajukan pelbagai pertanyaan. Antara soalan-soalan kegemaran dari segelintir pemilik rumah adalah seperti berikut :

Soalan (1) : Saya ada sebuah rumah. Beli secara subsale. Sudah 6 tahun dari tarikh perjanjian jual beli. Rumah masih ada hutang dengan bank. Macam mana proses dan cara jual rumah tu?

Jawapan : Tiada masalah untuk Jual. Pastikan dapat pembeli yang berpotensi. Disusuli dengan bayaran downpayment. Pihak pembeli akan membuat bayaran tebus hutang lppsa dan baki jualan.

Soalan (2) : Saya 1st time nak jual rumah. Berapa caj yang dikenakan oleh Ejen Hartanah sekiranya saya lantik untuk uruskan penjualan rumah saya? 

Jawapan : Agensi fi sebanyak 3.18% termasuk service tax. Jika ada yang minta lebih, buat aduan kepada agensi ejen hartanah itu sendiri atau Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah Malaysia.

Soalan (3) : Berapa lama proses jualan hartanah selesai? Kawan saya pernah jual rumah tapi urusan jual beli makan masa setahun lebih. Boleh bagi pencerahan?

Jawapan : Saya perlu memahami fakta kes terlebih dahulu sebelum saya boleh bagi ulasan penuh. Mengikut ‘law’ paling cepat 4 bulan dan paling lambat bergantung pada status hartanah tu.

Soalan (4) : Saya bersama pasangan dalam proses bercerai. Rumah nama bersama. Saya bercadang untuk menjualnya. Ada apa-apa implikasi perundangan ker?

Jawapan : Tiada masalah. Janji kedua-duanya setuju dan hasil keuntungan dibahagikan sama adil. Maklumkan juga kepada peguam yang dilantik. Proses dan prosedur macam biasa.

Soalan (5) : Apakah kos yang perlu saya tanggung dan macam nak kira keuntungan hasil jualan yang bakal saya perolehi setelah saya menjual hartanah tersebut.

Jawapan : Tetapkan harga jualan rumah anda. Kemudian tolak penyata baki hutang, fi ejen hartanah, kos guaman, kos penilaian dan lain-lain kos. Anda akan dapat anggaran secara kasar.

Soalan (6) : Boleh kah saya tumpang peguam pembeli? Saya difaham kos guaman akan lebih murah berbanding jika saya melantik peguam sendiri.

Jawapan : Ya, betul. Tapi kena ingat. Peguam tersebut hanya mewakili pembeli dan menjaga kepentingannya. Bagi pihak anda mereka cuma membantu  untuk urusan-urusan tertentu sahaja.

Soalan (7) : Saya Azim bin Khairuddin. Rumah saya berstatus pajakan. Ada prospek berbangsa cina berminat sangat untuk membeli. Setahu saya bumi lot tak boleh jual kepada non bumi. Ada cara ker?

Jawapan : Tidak boleh. Ada sekatan. Perlu dapatkan kebenaran pindah milik dari pihak berkuasa tempatan. Memang akan ditolak. Melainkan ada alasan yang kukuh. Tapi itu bukan jaminan.

Soalan (8) : Saya beli rumah di teluk intan perak dari pemaju pada tahun 2019. Sekarang, Saya bercadang untuk jual. Perlu kah saya pegang dahulu atau meneruskan hasrat tersebut?

Jawapan : Nasihat saya tunggu dulu. Mungkin nilai pasaran semasa masih rendah nanti dikenakan cukai yang tinggi pulak. Itu belum lagi penalti bank. Sebaik-baiknya selepas 5 tahun baru lah jual.

 

BACA : Cara Beli Rumah Berserta Panduan dan Strategi Lengkap